신탁부동산 NPL 투자 이론 완전 정복
도서명:신탁부동산 NPL 투자 이론 완전 정복
저자/출판사:오수근 , 박수호/두드림미디어
쪽수:388쪽
출판일:2024-11-11
ISBN:9791194223238
목차
들어가며 … 4
책의 내용 및 구성에 관해 … 6
PART 01 신탁부동산 우선수익권부 NPL의 개요
1. 신탁부동산 NPL이란? … 22
2. 신탁(Trust)의 정의 … 26
3. 신탁 제도의 장점 … 29
4. 신탁의 효력 … 31
5. 신탁의 구조 … 33
가. 신탁 용어 정의 … 34
나. 부동산담보신탁과 근저당권 제도의 비교 … 42
다. 부동산 신탁 제도는 신탁재산을 강하게 보호한다 … 43
라. 신탁등기의 의의 … 46
마. 신탁부동산 NPL 및 우선수익권의 양도 또는 임의 대위변제 시 우선수익
자 변경등기 신청 등의 실무 절차 … 48
바. 우선수익권 양도에 따른 우선수익자 변경등기 실제 사례 … 58
6. 신탁부동산 NPL 투자의 장단점(근저당권부 NPL 투자와의 차이점) … 69
가. 신탁 공매 실행은 최단 30일 이내에 가능하다 … 69
나. NPL 할인을 많이 받아야 할인 배당차익 취득이 가능하다 … 70
PART 02 NPL 신탁과 관련된 NPL 조각 투자 내지 NPL 토큰증권(NPL-STO, NPL-Security Token Offering) 투자
1. NPL 조각 투자 개요(담보부 NPL 디지털 수익증권, NPL-DAS) … 72
가. NPL 조각 투자의 정의 … 72
나. NPL 조각증권과 NPL 토큰증권의 차이점 … 73
다. 근저당권자보다 신탁의 수익권자가 강하게 보호받는다 … 74
2. 담보부 NPL의 조각 투자 금융플랫폼 (예상) 구조도 … 78
3. NPL 조각 투자자 보호 장치 … 79
가. NPL 거래에 블록체인 기술 결합 시 NPL 이중양도 등의 피해 예방 가능 … 79
나. 투자자 보호 강화 목적 NPL 신탁등기 … 81
다. 투자 수익의 기초자산에 대한 손실 담보를 위한 보험 가입 … 86
4. NPL 조각 투자의 장점 … 92
가. NPL 보유자의 유리한 점 … 92
나. 개미 NPL 조각 투자자의 장점 … 93
5. 담보부 NPL-DAS 발행 자산유동화 방법 … 95
가. 담보부 NPL-DAS 발행 절차 … 95
나. 수탁사에 NPL 신탁으로 근저당권 이전등기 … 95
6. 무담보(유치권부 채권 포함) NPL-DAS 발행 자산유동화 방법 … 97
7. NPL-DAS 투자 전 리스크 분석 방법 … 98
가. 예상 배당액 산정으로 NPL-DAS 시세 평가 … 98
나. NPL 위탁자에 대한 리스크 분석 … 98
8. NPL-DAS 투자 시장 전망 … 100
9. NPL 조각 투자 상품의 종류(향후 예상 상품) … 102
가. 토큰증권(Security Token) 투자 개요 … 102
나. NPL 토큰증권 투자 방식 … 103
10. 자산 조각 투자 관련 금융위원회 보도자료(발췌) … 110
PART 03 신탁부동산 NPL 및 우선수익권에 대한 대위변제 또는 채권양수도 투자법
1. 신탁부동산 NPL 및 우선수익권에 대한 대위변제 투자법 … 122
가. 우선수익권은 금전채권과 독립한 신탁계약상의 별개의 권리 … 123
나. 법정 대위변제 시 대위권에 따라 1순위 우선수익권도 당연 이전 … 124
2. 신탁부동산의 우선수익권부 NPL 양수(매입) 투자법 … 129
가. 우선수익권부 NPL 양수(매입) 절차 … 129
나. 구체적인 우선수익권부 NPL 양수 절차 … 134
PART 04 우선수익권부 NPL의 질권설정 절차
1. NPL 질권대출 시장 동향(NPL 매각기관에서 질권대출도 동시 취급) … 140
2. 우선수익권에 대한 질권설정 방법 … 142
3. 우선수익권에 대한 질권설정의 효력은 우선수익권에만 미친다 … 144
4. NPL과 우선수익권에 동시 질권설정 필요 … 146
5. 우선수익권부 NPL 양수 및 질권설정 시 주의 사항 … 147
PART 05 우선수익권부 NPL 매입가격 산정 기준
1. 신탁원부 발급을 통해 우선수익자인 NPL 금융기관 검색 … 152
2. 우선수익자의 NPL을 취득해야 신탁부동산의 공매 신청(환가)이 가능하다 … 153
가. 신탁원부상 공매 신청할 수 있는 자를 3가지로 분류해서 제한한다 … 153
나. 공매 신청권이 없는 후순위 수익자가 공매 절차를 진행시킬 수 있는 방법 … 156
3. 우선수익권부 NPL 매입 의향 제출 또는 대위변제로 NPL 취득 … 162
4. 우선수익권부 NPL 매입가격 산정 기준 … 163
가. NPL의 예상 공매 배당정산액을 기준으로 NPL의 취득가격 산정 … 163
나. 신탁부동산 예상 낙찰가에서 건물분 부가가치세 10% 차감한 잔액 이내 NPL 매입대금 산정 … 164
다. 부동산 감정가에서 기존 발생 비용과 미지급 재산관리 보수 및 예상 신탁보수 차감 … 166
라. 각종 부담액 차감해서 NPL 매입가격 산정 … 167
PART 06 신탁부동산 NPL 투자(취득) 전 공매 낙찰자가 인수ㆍ부담하는 리스크 조사 사항
1. 기본적인 조사 사항 … 170
가. 기본적이고 중요한 현장 조사를 철저히 한다 … 170
나. 공매 낙찰자가 인수· 부담하는 각종 권리, 하자 등을 조사 후 입찰 금액에 반영 … 170
다. 건물 부가가치세 10%, 매수인 별도 부담 조건 확인 및 입찰 예정 금액에서 차감 … 171
라. 당해세(재산세 및 종합부동산세) 낙찰자 부담 조건 조사 및 입찰 예정금액에서 차감 … 172
마. 제세공과금(교통유발부담금 등) 및 체납관리비 등 매수인의 인수 금액 차감… 176
2. 공매 낙찰자가 인수· 부담하는 주요 공매 공고 내용의 점검 … 180
가. 신탁부동산 임차보증금 인수 조건 공매 공고 점검 … 180
나. 신탁등기 전 선순위 근저당권의 인수 조건 공매 공고 점검 … 186
다. 신탁부동산 유치권 신고 공매 공고 부담 검토 … 186
라. 신탁해지 등에 의한 소유권이전등기청구권의 가압류 신청이 공시되어 있어도 공매 낙찰로 소유권이전등기는 유효 … 191
마. 공매 낙찰자가 인수· 부담하는 기타 공고 내용 구체적으로 검토 … 194
3. 신탁부동산 임차인의 공매 낙찰자에 대한 대항력 여부 점검 … 204
가. 임차인이 신탁부동산의 공매 낙찰자에게 임차권 주장 또는 대항력을 가지는 경우 … 204
나. 임차인이 공매 낙찰자에게 대항력 있는 임차권을 주장하지 못하고, 명도 의무를 부담하는 경우 … 234
다. 수탁자 동의 없는 임대차계약이라도 신탁재산 귀속 즉시 대항력이 회복되어 1순위 대환 담보대출은 후순위로 밀려난다 … 241
4. 수탁자의 동의 없이 위탁자로부터 신탁부동산을 매수한 매수인은 공매 낙찰자에게도 대항 불가 … 244
5. 불법 점유자의 장기 명도 지연에 대한 손해 위험의 사전 체크 필요 … 250
가. 장기 명도 지연이 예상될 경우 저가 입찰 필요 … 250
나. 수탁자의 동의 없는 임차인을 상대로 한 명도소송은 수탁자 및 수익자 모두에게 이익 … 251
다. 신탁등기 시 선순위로 소액의 근저당권 설정 및 임의경매 신청에 의한 인도명령 집행으로 명도 지연 방지 가능 … 260
6. 수분양자가 신탁등기 전에 분양계약을 체결했어도 이후 신탁대출은 사해행위 불성립 … 262
7. 신탁원부를 발급받아 낙찰자의 부담 조건 등 점검 … 268
가. 사설 인터넷 전자민원서비스를 이용할 경우 … 268
나. 법원 인터넷등기소에서 신탁원부 발급예약 후 방문 수령할 경우 … 269
8. NPL 승계취득 후 우선수익권 증서 및 신탁원부상 우선수익권자 변경 등 사후관리 … 272
9. 신탁원부를 구성하는 부동산담보신탁계약서(안) … 273
가. 신탁원부에 첨부되는 부동산담보신탁계약서(안)의 내용 … 274
나. 우선수익권부 NPL 양수도 계약서(안) … 295
PART 07 우선수익권부 NPL 취득 후 공매 낙찰가 하락 요인의 제거 조치
1. 공매 낙찰가 하락 요인인 불법 점유자들에 대한 명도 조치를 수탁자에게 요청 … 304
가. 수탁자의 동의 없는 임차인 등 권원 없는 점유자에 대해 즉시 명도소송 요청 … 305
나. 공매 공고와 동시에 위탁자를 상대로 한 명도소송 요청 … 305
다. 공매 낙찰자는 소유권 이전 후 명도소송 수계 또는 부동산 명도 판결로 승계 집행 … 305
2. 우선수익권부 NPL 투자자는 가장· 과잉 유치권자를 상대로 직접 유치권 부존재 확인 소송을 제기해서 부당한 유치권 제거 … 306
PART 08 신탁부동산 NPL 투자 수익 창출 방법
1. NPL 연체이자 배당 투자법 … 314
2. NPL 할인차익 배당 투자법 … 315
가. NPL 할인매입 후 하자를 치유하거나, 부동산의 실수요자에게 매각하는 방식으로 할인차익 취득 가능 … 315
나. 신탁부동산의 낙찰자가 매매계약을 체결하면서 매수인의 지위 교체 특약을 할 수 있는가? … 316
3. NPL채권자의 유입 후 투자법 … 319
가. 유입 후 일반 매매로 차익 실현 … 319
나. 유입 후 부동산 조각 투자 유동화로 차익 실현 … 319
다. NPL채권자의 유입 후 개발수익 투자법 … 320
4. NPL 및 우선수익권 양수인의 신탁 특약상 우선매수권 또는 매수인 지정권 행사 투자법 … 321
가. 신탁부동산 NPL 및 우선수익권 양수인의 매수인 지정 투자법 … 321
나. 우선수익권 투자자의 우선매수권 행사 투자법 … 325
5. 신탁부동산 NPL 할인양수인이 신탁부동산 할인매수 및 위탁자 지위 이전****정으로 이중의 할인차익을 향유하는 투자법 … 326
PART 09 우선수익권부 NPL 투자자가 낙찰로 유입취득 시 상계 납부의 방법
1. 이론상 유입취득 시 상계 납부 가능 … 328
2. 배당정산 이의제기 시 이의 금액은 별도로 지급하고, 나머지 배당정산금으로 상계 가능 … 331
3. 상계 납부의 유효성을 인정한 판결 사례 … 332
가. 1순위 우선수익권을 양수한 자가 공매 낙찰로 유입취득 시 상계 납부를 유효하다고 판시한 사례 … 332
나. 상계 납부 사례 … 336
PART 10 신탁부동산 NPL 투자자의 유입취득 등을 위한 공매 절차
1. 일반적인 신탁부동산의 공매 절차 … 338
2. 한국자산관리공사(캠코)의 온비드(OnBid) 인터넷 전자입찰 방법 … 340
가. 전자자산처분시스템인 온비드의 최고가 입찰참가자 준수규칙 … 341
나. 입찰 주의 사항 및 입찰서 최종 제출 동의 … 348
다. 온비드 인터넷 전자입찰 실행 순서 … 350
3. 기한이익 상실 등 환가사유 발생 및 NPL채권자인 우선수익자의 청구로 공매 절차 시작 … 367
4. 환가요청 접수 사실의 통지 … 368
5. 기한이익 상실 해소 촉구 및 신탁부동산의 처분 … 369
6. 환가를 위한 공매 등 매각 절차 개시 … 372
7. 신탁부동산의 매매계약 체결 … 375
8. 공매대금 배당정산 … 376
9. 공매 및 신탁계약 종료 … 377
10. 특수 매각 방식인 스토킹 호스 비딩(Stalking Horse Bidding) 공매는 무엇인가? … 379
가. 수의계약 및 경쟁 입찰의 유리한 점을 혼합한 매각 방식 … 379
나. 스토킹 호스 매각 방식으로 최고의 낙찰가(150%)를 얻은 사례 … 381
다. 스토킹 호스 매각 신탁부동산 공매 입찰 공고 실제 사례 … 381
