꾼들의 재개발·재건축 투자급소 50
도서명:꾼들의 재개발·재건축 투자급소 50
저자/출판사:김부현/헤리티지
쪽수:320쪽
출판일:2023-08-20
ISBN:9791186615638
목차
머리말_ 출판사와의 인터뷰(인플루언서들이 절대 알려주지 않는 부동산시장 독법) _10
1장. 분양자격 모르면 말짱 도루묵이다
1. 재건축에서는 아파트 여러 채를 가지고 있으면 새 아파트도 여러 채 받는 것 아닌가요? _53
2. 최근 재건축 예정지에서 상가쪼개기가 유행인데 ‘쪼개기’한 상가를 사면 아파트를 받을 수 있는지요? _58
3. 재개발구역 과소토지로 분양자격 요건을 갖추었는데도 현금청산자가 되었는데 이유가 뭔가요? _63
4. 재개발구역 토지를 여러 필지 소유하고 있으면 소유형태별로 분양자격을 각각 산정한다는 말이 있던데 사실인가요? _67
5. 재개발구역 물건 중 분양자격이 복잡한 것은 상가와 토지인데 쉽게 이해할 수 있는 방법은 없나요? _71
6. 재개발구역 다물권자 물건 사면 입주권 ****나온다는데 다물권자 물건은 무조건 사면 ****되는 건가요? _86
7. 재개발구역 오피스텔을 사면 입주권 받을 수 있나요? _90
8. 재개발구역의 멀쩡한 빌라를 매수했는데 갑자기 입주권이 단독으로 나오지 않는다고 하는데 뭐가 잘못된 건가요? _96
9. 재개발구역의 조합원은 분양신청 기간 내에 분양신청을 하지 않으면 현금청산자가 되는데 현금청산자가 나중에 분양신청을 했다는데 사실인가요? _101
10. 재개발구역에는 주택·토지뿐만 아니라 무허가건축물(뚜껑)도 있는데 불법인 무허가건축물도 아파트를 받을 수 있나요? _106
11. 재개발구역에서 1+1을 받으려면 어떤 요건을 갖추어야 하나요? _114
12. 재개발구역 토지는 일정 면적이 넘어야 입주권이 나오는데 자투리땅으로 입주권을 받았다는데 사실인가요? _122
2장. 사업성 분석이 수익률을 결정한다
13. 재개발구역 무허가주택의 취득세는 토지분으로 납부하는데 무허가주택이 철거되면 어떻게 되나요? _127
14. 재개발사업에서 비례율은 사업성을 평가하는 지표인데 비례율이 높게 나올 구역은 어떻게 알 수 있나요? _129
15. 비례율이 나오기 전 재개발 예정지의 사업성 분석은 어떻게 할 수 있나요? _133
16. 재개발사업에서는 대체로 감정평가액이 낮게 나오는데 그 이유가 뭔가요? _136
17. 재개발구역 주택이나 토지를 살 경우에도 주택자금조달계획서와 토지자금조달계획서를 제출해야 하나요? _143
18. 부동산 매매 시 실거래신고는 언제까지 해야 하며 신고는 공인중개사가 하는 것 아닌가요? _148
19. 재개발·재건축은 도시정비법에 정해진 절차대로 진행되는데 단계별 투자전략은 어떻게 되는지요? _151
20. 조합원이 조합에 정보공개청구 할 때 그 범위는 어디까지인가요? _159
21. 재개발 투자에서 좋은 입지를 찾는 묘안이 있을까요? _164
3장. 이 정도는 알아야 도랑 치고 가재 잡는다
22. 재정비촉진지구 내 빌라를 사면 입주권을 받을 수 있다는데 사실인가요? _173
23. 재개발 조합원이 아파트가 아닌 상가를 신청하면 이주비를 지급하지 않는 경우도 있나요? _178
24. 이주비는 대부분 무이자로 지급되는데 국세청에서 무이자이주비에 대해 배당소득세를 부과하겠다고 하는데, 어떻게 되는 건가요? _183
25. 부동산에서는 임장이 중요한데 재개발구역 임장 시에는 주로 어떤 내용을 확인해야 하나요? _187
26. 재개발구역에서 관리처분인가가 나서 이주를 해야 하는데 세입자가 별도의 이사비를 요구할 경우 어떻게 대처해야 하나요? _191
27. 재개발·재건축사업은 대부분 조합방식으로 진행되는데 조합방식 외에 어떤 방식이 있는지요? _194
28. 재건축과는 달리 재개발의 경우 의무적으로 소형임대주택을 건설해야 하는데 임대주택을 중대형으로 짓는 것도 가능한가요? _199
29. 재개발구역 뚜껑빌라도 입주권 받을 수 있나요?
30. 재개발·재건축구역에서 부동산 매매 시에는 일반부동산 매매와는 달리 특약이 중요하다고 하는데 중요한 특약은 어떤 것이 있는지요? _206
31. 재개발 예정지라고 해서 주택을 샀는데 나중에 정비구역에서 빠진 경우 어떻게 해야 하나요? _214
4장. 투자는 디테일에서 판가름 난다
32. 부부가 재개발구역 빌라를 매수했는데 조합에서는 대표조합원에게 분양신청 하라는데 대표조합원에게만 아파트를 주는 건가요? _219
33. 토지거래허가구역에 있는 재건축아파트를 살 때 주의할 점은 무엇인가요? _225
34. 투기과열지구에서는 일정 시점이 되면 조합원 지위 양도가 제한되는데 그 시점이 언제인가요? _230
35. 재개발구역 주택을 샀는데 물딱지라서 아파트를 못 받는다는데요. 물딱지가 뭔가요? _238
36. 재개발 감정평가액과 비례율은 어떤 상관관계가 있는지요? _241
37. 재개발·재건축에서 부동산을 사면 프리미엄을 주고 사게 되는데 프리미엄이 적당한지는 어떻게 알 수 있나요? _247
38. 재개발 투자에서 실투자 금액을 줄여야 하는 이유가 무엇인지요? _251
39. 재개발·재건축에 투자하면 안전마진을 확보할 수 있어 수익성이 높아진다는데 ‘안전마진’은 어떻게 계산할 수 있나요? _254
40. 재건축에서 무상지분율이 높을수록 분담금이 줄어든다는데 무상지분율은 어떻게 계산해 볼 수 있는지요? _259
5장. 핵심용어 모르면 진짜 호구 된다
41. 재개발·재건축은 같은 법으로 진행되지만, 많이 다르다는데 어떤 차이점이 있는지요? _265
42. 재개발·재건축 사업장이 특별건축구역으로 지정되면 어떤 혜택이 있나요? _270
43. 안전진단이 완화되어 재건축을 쉽게 할 수 있다는 데 어떤 내용이 바뀐 것인가요? _274
44. 시공사 선정 시 지분제와 도급제 중 어느 것이 조합원에게 유리한가요? _279
45. 분양권과 입주권을 혼동하는 경우가 많은데 어떻게 구별할 수 있나요? _284
46. 최근 재개발사업의 새로운 복병으로 등장한 존치건축물은 어떻게 처리하는 것이 좋은가요? _289
47. 재개발구역 영업손실보상금은 조합마다 차이가 있던데 얼마나 받을 수 있나요? _294
48. 재개발구역에서 지분쪼개기를 많이 하면 사업성이 나빠진다는데 지분쪼개기는 언제까지 가능한가요? _298
49. 재개발·재건축이 진행되어 관리처분인가가 나면 이주를 해야 하는데 이주비나 이사비는 얼마나 받게 되나요? _303
50. 재건축사업에 부과되는 재건축부담금은 어떻게 산출하고 납부는 어떻게 하나요? _310
